廣深兩個(gè)一線城市同日落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，打響一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策第一槍。同日晚間，深圳住建局亦發(fā)文官宣自8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
廣深兩地均明確：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
由此，一線城市中，已有廣州、深圳兩地官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
北上是否會(huì)跟進(jìn)？
對(duì)于北京和上海是否會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，截至發(fā)稿，兩地主管部門(mén)未予回應(yīng)。
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，北上兩城跟進(jìn)概率較大。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙提到，就北京而言，7月二手住宅僅成交9122套，進(jìn)入8月，截至29日北京二手住宅成交9687套，仍處于歷史較低水平。“認(rèn)房認(rèn)貸”政策在市場(chǎng)活躍階段提出，在2010年5月首次由三部門(mén)提出，2010年7月15日北京為首個(gè)執(zhí)行城市，至今已經(jīng)實(shí)行滿13年。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合規(guī)律。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，短期北京存在優(yōu)化相關(guān)政策的預(yù)期。但目前北京全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的可能性仍較小，預(yù)計(jì)將通過(guò)一區(qū)一策或針對(duì)特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推進(jìn)。
從新房市場(chǎng)而言，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月北京商品住宅成交面積環(huán)比下降6.4%，8月以來(lái)周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降15%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策放松路線是廣州、深圳、北京、上海，且在9月初前政策有望落實(shí)到位。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”能起什么作用？
所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
也就是說(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
王小嬙表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利好兩類購(gòu)房群體，一類是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣(mài)出房子換房，一類是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄本地?zé)o房的購(gòu)房客群，政策執(zhí)行后這兩類客群再次購(gòu)買(mǎi)房屋按照首套房的房貸利率進(jìn)行計(jì)算。也就是說(shuō)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能刺激積攢的“賣(mài)一買(mǎi)一”購(gòu)房需求以及在外地有購(gòu)房貸款的客群購(gòu)房需求的釋放。
同時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)，也將明顯降低首套房購(gòu)房門(mén)檻。
拿廣州來(lái)說(shuō)，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，對(duì)于原來(lái)無(wú)房有貸款或有貸款記錄的家庭，過(guò)去首付比例在40%-70%，現(xiàn)在再次購(gòu)買(mǎi)住房首付將降至30%，房貸利率將由4.8%降至4.2%，有助于降低居民購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本。
另以深圳為例，對(duì)于有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房的購(gòu)房人，此前首付比例為50%-60%，政策出臺(tái)后，首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)新政將明顯提振當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。
重點(diǎn)一二線城市還會(huì)適度放松哪些政策？
8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
有熱點(diǎn)二線城市的央行分行工作人員表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為工具箱里的一項(xiàng)工具，具體是否使用、何時(shí)使用由政府部門(mén)來(lái)制定政策，如果有相關(guān)政策安排，我們可以配合實(shí)施。
陳文靜認(rèn)為，從政策方向上看，除了優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”外，一二線城市需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購(gòu)房門(mén)檻和降低購(gòu)房成本展開(kāi)。一是降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)。二是調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，或可能通過(guò)降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化。三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，庫(kù)存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價(jià)政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。
7月以來(lái)，官方多次喊話更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
今年7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月27日，據(jù)新華社報(bào)道，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)上住建部部長(zhǎng)倪虹表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠指出，廣深兩個(gè)一線城市同日落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，夯實(shí)市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。同時(shí)，隨著廣深政策落地，預(yù)計(jì)各地政策將加快推進(jìn)，尤其是北京和上海調(diào)控政策也有望迎來(lái)優(yōu)化，若政策力度較大，市場(chǎng)將得到明顯改善。
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